Real Estate คืออะไร? สิ่งที่คุณควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุน

อสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่กว้างขวางและมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา อีกทั้งยังมีอิทธิพลอย่างมากต่อชีวิตประจำวันของผู้คนบนโลก โดยอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมตั้งแต่ที่พักอาศัยไปจนถึงเชิงพาณิชย์ การทำความเข้าใจเกี่ยวกับหลักสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงศักยภาพในการลงทุนกับตลาดและการเติบโตทางการเงินจากการลงทุน ต่างก็เป็นหัวใจหลักของผู้ที่ต้องการก้าวเข้าสู่อุตสาหกรรมนี้ ในบทความนี้เราจะพาคุณไปสำรวจเกี่ยวกับประเภทต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลต่อโอกาสของการลงทุน ความรู้ที่สำคัญเกี่ยวกับการเงิน และกลไกในการสร้างผลตอบแทนที่มีประสิทธิภาพ

Real Estate คืออะไร?

Real Estate หรืออสังหาริมทรัพย์หมายถึง ทรัพย์สินทางกายภาพ ที่ดินเปล่า และอาคารพร้อมกับทรัพยากรธรรมชาติที่อยู่ในบริเวณนั้นด้วย ได้แก่ บ้านเรือน, สำนักงาน, อาคาร, โรงงานอุตสาหกรรม รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ในบริเวณนั้นและไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ไม้ยืนต้น, บึง, คลอง, แม่น้ำ, ทราย, กรวด และอื่น ๆ โดยอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแทนของประเภทหนึ่งของทรัพย์สินที่เป็นรูปธรรม มีตัวตน จับต้องได้ ซึ่งมีทั้งมูลค่าถาวรและมูลค่าการลงทุน

นิยามของอสังหาริมทรัพย์

ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นว่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร? ซึ่งเป็นคำนิยามที่ตรงไปตรงมาและเป็นการให้ความหมายอย่างง่าย แต่ถ้าจะให้เจาะลึกและอธิบายให้เห็นเป็นภาพชัดเจนก็อาจจะต้องกล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์คือโครงสร้างที่สามารถอยู่ได้ทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดิน ตัวอย่างเช่น หากคุณมีศูนย์การค้าที่มีที่จอดรถใต้ดิน โดยที่จอดรถใต้ดินนั้นก็จะถือเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

และหากคุณกำลังอยู่ในขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ต้องทำความเข้าใจว่าทุกโครงสร้างถาวรของอสังหาริมทรัพย์ต่างมีส่วนในมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น คุณเป็นเจ้าของบ้านที่มีโรงรถที่อยู่ติดกัน ก็จะถือเป็นส่วนประกอบของอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกันหากมีสิ่งของที่เคลื่อนย้ายได้ เช่น โต๊ะปิกนิกในสวนหลังบ้านของคุณ ก็จะไม่ถูกจัดอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เนื่องจากไม่ใช่โครงสร้างถาวร

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์จะมีการแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลักตามการใช้สอย ได้แก่ 

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย: เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่พบเห็นได้บ่อยที่สุด มีทั้งบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสอง มีทั้งบ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม, ทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด และบ้านพักตากอากาศ

2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์: เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีจุดประสงค์ทางธุรกิจ ได้แก่ ศูนย์การค้า, ห้างสรรพสินค้า, อาคารทางการแพทย์, โรงแรม, สำนักงาน, ตลาดสด, ศูนย์ประชุม และรวมถึงที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว เช่น อาคารที่มีตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไปก็จะถือเป็นอาคารพาณิชย์

3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม: หมายถึงที่ดินและอาคารที่ใช้สำหรับผลิต จำหน่าย และการวิจัย ได้แก่ โรงงาน, โกดัง และโรงงาน

4. ที่ดิน: ที่ดินเปล่าที่ทำการเกษตรกรรมและฟาร์มปศุสัตว์ เช่น ที่นา, สวน ไร่ หรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนา 

การลงทุนและการเงินเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีหลายช่องทางในการสร้างผลตอบแทนที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเราจะขอแนะนำตัวเลือกการลงทุนที่เป็นที่นิยมในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

1. อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

การลงทุนโดยการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในครอบครอง เป็นตัวเลือกที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและมีโอกาสที่มูลค่าจะเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลรักษาทรัพย์สิน, บริหารจัดการผู้เช่า และสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างคุ้มค่า

2. กองทรัสต์หรือ Real Estate Investment Trusts (REITs)

หรือแปลไทยว่า “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” เป็นตัวเลือกการลงทุนที่เปิดโอกาสให้บุคคลทั่วไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของก็ได้ โดยกองทุนนี้ทำหน้าที่รวบรวมเงินทุนจากนักลงทุนหลายราย เพื่อซื้อและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง เช่น อพาร์ทเมนต์, ศูนย์การค้า หรืออาคารสำนักงาน เป็นต้น แล้วก็จะนำผลกำไรที่ได้มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ลงทุน

3. ฟลิปบ้านหรือ House Flipping

เป็นกุลยุทธ์การลงทุนที่เรียกว่า “ถือสั้น กำไรเร็ว” หมายถึงการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่าตลาด จากนั้นนำไปรีโนเวทปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า และขายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อสร้างกำไรที่พึงพอใจ กลยุทธ์นี้ต้องใช้การวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และต้องมีทักษะในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ การฟลิปบ้านถือเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรที่ดีสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์พอสมควร

4. หุ้นอสังหาฯ

การลงทุนด้วยหุ้นเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่เราสามารถร่วมทุนไปกับกิจการขนาดใหญ่ มีจำนวนหุ้นสูง และมีความน่าเชื่อถือ สำหรับหุ้นอสังหาฯ ที่เปิดให้ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์จะมีทั้งหุ้นอสังหาฯ ปันผล และหุ้นอสังหาฯ ระยะสั้น การลงทุนด้วยตัวเลือกนี้บุคคลทั่วไปสามารถเข้าถึงได้และจะได้รับผลตอบแทนจากราคาหุ้นขึ้นและการจ่ายเงินปันผล

Home loan และ Mortgage loan แตกต่างกันอย่างไร?

คำว่า Home loan และ Mortgage loan ในภาษาไทยหมายถึงสินเชื่อบ้านและสินเชื่อจำนอง มักใช้แทนกันได้แต่ทั้งสองคำนี้มีความหมายต่างกันเล็กน้อย ดังนี้

Home loan หรือสินเชื่อบ้านคืออะไร?

สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่ออกแบบมาเพื่อการซื้อหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ ครอบคลุมตัวเลือกทางการเงินที่หลากหลายจากสถาบันการเงิน หรือธนาคารที่ปล่อยกู้ให้คุณเพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ เช่น บ้านใหม่, บ้านมือสอง, คอนโด หรือปลูกสร้างบ้านเอง ซึ่งธนาคารมักจะให้วงเงินสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 70-90% ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยผู้กู้จะต้องเข้าทำสัญญากับธนาคารและผ่อนชำระเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยทุกเดือน การคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะเป็นแบบลดต้นลดดอก คือดอกเบี้ยจะถูกคำนวณจากเงินต้นที่คงเหลือในแต่ละเดือน ยิ่งเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยก็จะลดลงไปด้วย

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate): เป็นอัตราคงที่ที่กำหนดไว้ตามช่วงเวลาที่ระบุในสัญญา เช่น กำหนดดอกเบี้ย 4% ตลอดระยะเวลา 3 ปี ซึ่งมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยในช่วงการผ่อนสินเชื่อ 2 - 5 ปีแรก หลังจากนั้นก็จะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) จนสิ้นสุดระยะเวลาสินเชื่อ
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate): อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะเปลี่ยนแปลงไปตามเงื่อนไขของธนาคารในแต่ละช่วงเวลา โดยจะมีการประกาศออกมาเป็นระยะ บางปีอาจจะมีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยหลายครั้ง แต่บางปีอาจจะไม่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยเลย

Mortgage loan หรือสินเชื่อจำนองคืออะไร?

ในทางกลับกันสินเชื่อจำนองหรือ Mortgage Loan หมายถึงเงินกู้ที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านประเภทใดประเภทหนึ่งที่กำลังจะซื้อหรือรีไฟแนนซ์มาเป็นหลักประกันเงินกู้ ในสินเชื่อจำนองนี้ผู้ให้กู้หรือสถาบันการเงินหรือธนาคารจะถือภาระผูกพันในทรัพย์สิน หมายความว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารนั้น ๆ มีสิทธิ์ยึดทรัพย์สิน หากผู้กู้ผิดนัดในการชำระเงินกู้ ผู้กู้ควรชำระเงินอย่างสม่ำเสมอรวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย ตามระยะเวลาที่กำหนดจนกว่าจะชำระครบถ้วนตามจำนวนเงินกู้ทั้งหมด

โดยสรุปแล้วสินเชื่อบ้านจะครอบคลุมตัวเลือกทางการเงินที่หลากหลายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอาศัย ในขณะที่สินเชื่อจำนองจะเกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันโดยเฉพาะ สินเชื่อจำนองเป็นวิธีการหนึ่งที่ตัวบุคคลสามารถเข้ายึดหรือรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์นั้นได้ แต่สินเชื่อบ้านเป็นคำที่กว้างกว่า ครอบคลุมตัวเลือกเงินกู้ต่าง ๆ ที่ปรับให้เหมาะกับวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย

การผ่อนชำระสินเชื่อบ้านรายเดือนประกอบด้วยอะไรบ้าง?

การผ่อนชำระสินเชื่อบ้านในปัจจุบันมีค่าใช้จ่ายที่ประกอบจากหลายส่วน และอาจมีความแตกต่างกันไปตามข้อกำหนดเฉพาะและเงื่อนไขของสัญญา โดยตัวอย่างต่อไปนี้เป็นองค์ประกอบทั่วไปที่พบเห็นได้บ่อย ได้แก่

1. เงินต้น: หมายถึงจำนวนเงินที่กู้ยืมมาจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร เพื่อให้ได้มาซึ่งทรัพย์สิน มีกำหนดการชำระคืนเป็นงวดตามกำหนดตลอดอายุสินเชื่อ

2. ดอกเบี้ย: สินเชื่อบ้านมีดอกเบี้ยเป็นส่วนประกอบหลัก โดยจำนวนดอกเบี้ยจะพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น จำนวนเงินกู้, อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาเงินกู้

3. ประกันภัยบ้าน: ผู้ให้กู้หรือสถาบันการเงินบางแห่งมักมีการกำหนดมีประกันภัยบ้านเป็นมาตรการป้องกัน นโยบายนี้เป็นการปกป้องอสังหาริมทรัพย์ของคุณและทรัพย์สินภายในบ้านจากเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น อัคคีภัย, การโจรกรรม หรือภัยธรรมชาติ

4. การประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA): ประกันประเภทนี้มีความจำเป็นกับผู้กู้ โดยจะเป็นการให้ความคุ้มครองหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันกับผู้กู้ในกรณีเสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวรในขณะที่กำลังผ่อนชำระสินเชื่อ บริษัทประกันจะเป็นผู้ชำระสินเชื่อในส่วนที่เหลืออยู่ให้กับทางธนาคารเจ้าของสินเชื่อ โดยประกันอาจคุ้มครองวงเงินกู้ถึง 100% หรือบางส่วนตามที่ผู้กู้เลือกไว้ หมายความว่าที่อยู่อาศัยที่กู้ซื้อมานั้นจะกลายเป็นภาระปลอดหนี้ ไม่ทิ้งภาระให้คนข้างหลังเป็นผู้ชำระหนี้ต่อ

5. ค่าส่วนกลาง: หากทรัพย์สินของคุณเป็นส่วนหนึ่งของโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม อาจมีค่าธรรมเนียมรายเดือนที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน, ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่ใช้ร่วมกัน

6. ภาษีบ้านหรือภาษีที่อยู่อาศัย: หากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 10 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่ถ้าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ก็จะมีอัตราภาษีแตกต่างกันออกไป ได้แก่ 

< 10 ล้านบาท	ยกเว้นภาษี
10 - 50 ล้านบาท	0.02% หรือล้านละ 200 บาท
50 - 75 ล้านบาท	0.03% หรือล้านละ 300 บาท
75 - 100 บาท	0.05% หรือล้านละ 500 บาท
> 100 ล้านบาท	0.1% หรือล้านละ 1,000 บาท

นอกจากนี้ยังมีภาษีที่อยู่อาศัย เช่น บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป จะมีอัตราภาษี ดังนี้

< 50 ล้านบาท	0.02% หรือล้านละ 200 บาท
50 - 75 ล้านบาท	0.03% หรือล้านละ 300 บาท
75 - 100 บาท	0.05% หรือล้านละ 500 บาท
> 100 ล้านบาท	0.1% หรือล้านละ 1,000 บาท

ตัวอย่างเช่น สมมติเหตุการณ์ที่บุคคลหนึ่งสนใจจะซื้อบ้านในมูลค่า 9.9 ล้านบาท โดยมีการวางแผนการกู้สินเชื่อ 80% ของมูลค่าบ้านผ่านสินเชื่อจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ย 4.92% ต่อปีโดยประมาณ และเลือกระยะเวลาการชำระคืน 30 ปี

• • วงเงินกู้: 80% ของ 9,900,000 บาท = 7,920,000 บาท
  • เงินดาวน์: 20% ของ 9,900,000 บาท = 1,980,000 บาท
  • อัตราดอกเบี้ย: 4.92% ต่อปี
  • ระยะเวลาการชำระคืน: 30 ปี (360 เดือน)

เมื่อคำนวณเบื้องต้นแล้ว จำนวนเงินที่ต้องชำระสินเชื่อบ้านต่อเดือน (เงินต้น & ดอกเบี้ย) จะอยู่ที่ 42,349 บาทโดยประมาณ

นอกจากเงินต้นและดอกเบี้ยแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะรวมอยู่ในการชำระสินเชื่อบ้าน ได้แก่

• • ภาษีบ้านหรือภาษีที่อยู่อาศัย: ในกรณีนี้มูลค่าบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาทจึงได้รับการยกเว้นภาษี
  • ประกันภัยบ้าน: สมมติให้เบี้ยประกันต่อปีอยู่ที่ 20,000 บาท หรือจะอยู่ที่ประมาณ 1,667 บาทต่อเดือน ซึ่งเบี้ยประกันอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินและตัวเลือกความคุ้มครอง
  • ประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ: สมมติเบี้ยประกันต่อปีอยู่ที่ 12,000 บาท หรือจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 บาทต่อเดือน โดยจำนวนเงินจะขึ้นอยู่กับ LTV และสถานการณ์ทางการเงินของผู้กู้

เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้แล้ว ยอดรวมที่ต้องชำระสินเชื่อบ้านต่อเดือน รวมภาษีที่อยู่อาศัย, ประกันภัยบ้าน และประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ จำนวนเงินสุทธิจะอยู่ที่ 45,016 บาทต่อเดือน

สารพัดวิธีรวยด้วยอสังหาฯ

อสังหาริมทรัพย์มีช่องทางมากมายในการสร้างรายได้และผลตอบแทนที่ยั่งยืน การทำความเข้าใจกลไกเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด

1. รายได้จากค่าเช่ารายเดือน: เป็นช่องทางการลงทุนพื้นฐานและยังคงได้รับความนิยมสูงในปัจจุบัน และถือเป็นแหล่งรายได้ที่สม่ำเสมอ หัวใจสำคัญของการลงทุนแบบปล่อยเช่าคือ ทำเลที่ดี และกลุ่มเป้าหมายผู้เช่า บางพื้นที่มีการการันตีค่าเช่าหรือ Rental Yield ในอัตราที่ค่อนข้างสูงอีกด้วย โดยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถสร้างกระแสเงินสดแบบ Passive Income และจะยิ่งคุ้มค่ายิ่งขึ้นเมื่อรายได้จากค่าเช่ามีมูลค่าสูงกว่าค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและดูแล

2. เก็งกำไรจากใบจอง: แนวทางการลงทุนรูปแบบนี้สามารถนำไปสู่ความร่ำรวยแบบไม่ทันรู้ตัวก็เป็นได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะนิยมใช้ประโยชน์จากการขายต่อใบจองคอนโดในระยะเวลาสั้น ๆ ไม่เกิน 1 เดือน กลยุทธ์นี้มีเป้าหมายเพื่อสร้างกำไรแบบรวดเร็วและหลีกเลี่ยงภาระเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการโอนที่จะตามมา โดยทั่วไปแล้วการลงทุนซื้อใบจองจะอยู่ที่ประมาณ 50,000 – 100,000 บาท ซึ่งผลกำไรที่ได้จะมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับความน่าสนใจของโครงการและความต้องการของผู้บริโภค ผลตอบแทนจะอยู่ที่ประมาณ 20 - 40%

3. เปลี่ยนเป็นโฮสเทลหรือปล่อยเช่ารายวัน: การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นโฮสเทลเป็นวิธีการลงทุนที่ได้รับความนิยมสูงในบริเวณแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ๆ ด้วยความต้องการจากบรรดานักท่องเที่ยวที่ต้องการที่พักใกล้แหล่งท่องเที่ยว เดินทางไม่ยาก และหาของกินง่าย นักลงทุนส่วนใหญ่จึงเล็งเห็นโอกาสทำเงินด้วยการใช้ประโยชน์จากความต้องการเหล่านี้ในการเพิ่มมูลค่าให้กับอาคารที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือทาวน์เฮ้าส์ นำมาเปลี่ยนให้เป็นโฮสเทลที่มีสไตล์ให้ดึงดูดนักท่องเที่ยวให้เข้ามาพักอย่างต่อเนื่อง

4. ซ่อมแล้วขาย: กลยุทธ์นี้จะเป็นการเข้าซื้อบ้านหรือคอนโดเก่าแล้วนำมาปรับปรุงรีโนเวทใหม่ เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่าในราคาที่สูงขึ้น โดยวิธีนี้ควรเลือกบ้านหรือคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง เข้าถึงได้ง่าย และมีความสะดวกสบายรอบด้าน ส่วนมากจะเน้นค้นหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่าตลาด

5. ขายแผนการลงทุน: เป็นวิธีการลงทุนที่ทำเงินได้โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุน โดยการศึกษาตลาดอสังหาฯ และใช้ความรู้เฉพาะจากทำเลที่คุณคุ้นเคย แล้วนำมาคำนวณต้นทุน กำไร พร้อมกำหนดขายแผนธุรกิจที่สร้างสรรค์ให้กับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แม้จะไม่ใช่มืออาชีพแต่ถ้าหากแผนลงทุนของคุณเจ๋งพอ ก็สามารถสร้างเงินเป็นกอบเป็นกำได้หากแผนของคุณเข้าตานักลงทุน สามารถทำเงินได้ตั้งแต่หลักพันจนถึงหลักหมื่นบาทเลยทีเดียว

6. นายหน้าอสังหาริมทรัพย์: หรือเรียกว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นเส้นทางสู่ความร่ำรวยโดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากมาย แต่จะเน้นใช้ความรู้และทักษะการสื่อสารที่เชี่ยวชาญ รวมถึงเทคนิคการตลาดแบบยุคใหม่ ซึ่งจะใช้ทักษะในการพูดคุยกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อ หากมีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่กรมที่ดินจนสำเร็จเสร็จสิ้น นายหน้าก็จะได้รับค่าคอมมิชชั่นโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 3 - 5% ของมูลค่าซื้อขาย (ประมาณ 30,000 - 50,000 บาทต่อหนึ่งล้านบาท)

การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์มีข้อดีข้อเสียอย่างไร?

การลงทุนทุกประเภทมีข้อดีและข้อเสีย มีความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนต้องแบกรับ ดังนั้นควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน

ข้อดี:

• สะสมมูลค่าได้ในระยะยาวและสร้างผลตอบแทนได้สูง
• สร้างรายได้แบบ Passive Income ผ่านการปล่อยเช่า
• สิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้หักภาษี, ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงการหักลดหย่อนภาษี
• โอกาสในกระจายพอร์ตการลงทุน
• ความผันผวนต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น

ข้อเสีย:

• สภาพคล่องต่ำ ไม่เหมาะกับการถือครองในระยะสั้น
• ใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง
• สภาวะเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินได้มาก เช่น อัตราการว่างงานสูง ทำให้ตลาดเช่ามีความต้องการน้อยลง
• ต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูลค่อนข้างนานก่อนตัดสินใจลงทุน
• เป็นการลงทุนระยะยาว อาจใช้เวลาหลายปี
• แบกรับค่าบำรุงรักษาและค่าซ่อมแซม

อสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านอะไรมาบ้าง?

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีการพัฒนาและเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 50 - 70 ปีที่ผ่านมา ซึ่งการพัฒนาและเติบโตของอุตสาหกรรมนี้สามารถแบ่งออกได้เป็นหลายช่วง และแต่ละช่วงต่างก็มีปัจจัยทางเศรษฐกิจและสภาวะทางการเมืองที่แตกต่างกัน ได้แก่

• ปี 1950 - 1960 หรือ พ.ศ. 2493 - 2503: จุดเริ่มต้นของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่

ในช่วงเวลานี้ประเทศไทยก็ได้มีการเริ่มต้นของภาพอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ เนื่องจากเป็นช่วงที่ต่างประเทศกำลังฟื้นตัวจากสงครามโลกครั้งที่ 2 ทำให้มีความช่วยเหลือและการลงทุนจากต่างประเทศหลั่งไหลเข้ามาอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากสหรัฐอเมริกา ทำให้เมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานครมีความเป็นศิวิไลซ์มากขึ้น มีความเป็นเมืองมากขึ้น

• ทศวรรษที่ 1970 หรือในช่วงพ.ศ. 2513 - 2523: ความเฟื่องฟูทางเศรษฐกิจและการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะเริ่มต้น

ในช่วงทศวรรษนี้เป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วในประเทศไทยโดยส่วนหนึ่งนั้นได้รับแรงหนุนจากสงครามเวียดนาม ทำให้ประเทศไทยกลายเป็นศูนย์กลางการพักผ่อนหย่อนใจสำหรับบุคลากรทางทหารของสหรัฐอเมริกา และนโยบายจากรัฐบาลที่ส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ นำไปสู่ความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในภาคโรงแรมและการบริการ เช่น โรงแรม และรีสอร์ท ในขณะเดียวกันช่วงเวลาดังกล่าวก็ยังเป็นการถือกำเนิดขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหญ่รายแรกของประเทศไทยอีกด้วย

• ทศวรรษที่ 1980 หรือในช่วงพ.ศ. 2523 - 2533: ความหลากหลายทางเศรษฐกิจและการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงทศวรรษนี้เป็นช่วงเวลาที่เกิดความหลากหลายทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ซึ่งมีการเติบโตในภาคส่วนต่าง ๆ หลายด้าน เช่น การผลิตและบริการ รวมถึงอุตสาหกรรมนักพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น แสนสิริ และพฤกษา เรียลเอสเตท ก็ได้กลายเป็นผู้เล่นหลักในตลาด สิ่งนี้จึงนำไปสู่การขยายตัวของเมืองและการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามในช่วงเวลาดังกล่าวได้มีการทำเครื่องหมายด้วยความไม่เท่าเทียมที่เกิดขึ้นในสังคมไทยเพิ่มขึ้นและทำให้มีข้อพิพาทเรื่องที่ดินโดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท

• ทศวรรษที่ 1990 หรือในช่วงพ.ศ. 2533 - 2543: วิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียและผลกระทบที่ตามมา

วิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียเมื่อปี พ.ศ. 2540 หรือวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้ง ส่งผลกระทบอย่างสาหัสต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เศรษฐกิจของประเทศหดตัวอย่างรวดเร็วเป็นประวัติการณ์และมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายประสบสภาวะล้มละลาย ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกลงอย่างมาก และอาคารหลายแห่งที่ยังสร้างไม่เสร็จก็ถูกปล่อยทิ้งร้าง ซึ่งในปัจจุบันก็ยังคงมีให้เห็นอยู่หลายแห่ง อย่างไรก็ตามวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งนี้ก็ยังนำไปสู่การปฏิรูปที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้มีความโปร่งใสและกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้น

• ทศวรรษที่ 2000 และ 2010 หรือช่วง พ.ศ. 2543 - 2563: การฟื้นตัวและฟื้นฟูในช่วง 2 ทศวรรษ

ในช่วงเวลาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ค่อย ๆ ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยปัจจัยหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ การลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น และการขยายตัวของเมืองใหญ่ ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นหลายแห่งโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร และสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยม เช่น ภูเก็ต และพัทยา แต่ก็มีข้อกังวลเกี่ยวกับอุปทานที่มากเกินไปและราคาขายที่ค่อนข้างสูง

• ปี 2020 หรือ พ.ศ. 2563: ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19

การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เนื่องจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกระแทกอย่างหนัก ผู้คนไม่สามารถเดินทางได้ ทุกอย่างหยุดนิ่ง สิ่งนี้จึงส่งผลต่ออุปสงค์ในตลาดอย่างสาหัสเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามตลาดก็มีสัญญาณของความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยเพราะการระบาดได้เป็นชี้ให้เห็นถึงพฤติกรรมของมนุษย์ที่มีการเปลี่ยนแปลง เช่น การเข้าสู่เทคโนโลยีดิจิทัลของภาคอสังหาริมทรัพย์

โดยภาพรวมแล้ว ประวัติศาสตร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศในช่วง 50-70 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีทั้งขาขึ้นและขาลง อย่างไรก็ตามอุตสาหกรรมยังคงมีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศและคาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในอนาคต

อนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย

การคาดการณ์อนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีความไม่แน่นอนในระดับหนึ่ง เนื่องจากตลาดได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่าง ๆ และบางปัจจัยยังคงไม่มั่นคงมากนัก เช่น ภาวะเศรษฐกิจ, นโยบายจากภาครัฐ, สภาวะทางการเมือง และกระแสโลก อย่างไรก็ตามเราสามารถระบุถึงแนวโน้มบางประการที่อาจส่งผลต่อทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่

• การพัฒนาบ้านเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาบ้านเมืองแปรผันตรงกับการเติบโตของจำนวนประชากรและการขยายตัวของเมือง เช่น ในกรุงเทพมหานครที่กำลังก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งในขณะนี้รถไฟฟ้าบางสายก็อยู่ในช่วงทดลองให้บริการแล้ว เมื่อการเข้าถึงพื้นที่ต่าง ๆ ทำได้ง่ายขึ้น ก็จะส่งผลดีต่อแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่นั้น ๆ ด้วย
• อาคารประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม: ในปัจจุบันแนวคิดที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งสำคัญระดับโลก ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยก็ได้เล็งเห็นและตระหนักถึงข้อนี้เป็นอย่างดี ด้วยการให้ความสำคัญกับการก่อสร้างอาคารให้ประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น รวมถึงพัฒนาเทคโนโลยีสีเขียวและแนวทางปฏิบัติต่าง ๆ เพื่อตอบสนองผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
• เทคโนโลยีที่ก้าวล้ำ: ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล มีการใช้เทคโนโลยีมากขึ้นในตลาด และคาดว่าประเทศไทยจะเปิดรับความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่น่าสนใจต่าง ๆ มากยิ่งขึ้น เช่น Prop Tech, Home Automation, VR Tour 360 และแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ต่าง ๆ ที่จะช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพและเพิ่มความสะดวกสบายในการซื้อ ขาย และเช่าอสังหาริมทรัพย์
• อสังหาริมทรัพย์ราคาย่อมเยา: ข้อนี้ยังคงเป็นความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะในเขตเมืองที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดในทุก ๆ ปี ซึ่งต้องให้ทางรัฐบาลดำเนินมาตรการเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ และอาจมีนโยบายในอนาคตที่จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาเพื่อตอบสนองความต้องการของชนชั้นกลางมากขึ้น
• การลงทุนและการท่องเที่ยวจากต่างประเทศ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนชาวต่างชาติและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ถึงแม้การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะส่งผลกระทบอย่างหนักต่อการท่องเที่ยวและมีผลแบบลูกโซ่ไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยนโยบายและสภาวะเศรษฐกิจโลกในช่วงฟื้นตัวจะมีบทบาทสำคัญในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและช่วยส่งเสริมการท่องเที่ยวมากยิ่งขึ้น
• กฎระเบียบและความโปร่งใส: หากประเทศไทยมีการปฏิรูปกฎระเบียบหรือมาตรการที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีความโปร่งใสมากขึ้น อาจช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและปกป้องผลประโยชน์ของผู้บริโภคไปพร้อมกันได้อีกด้วย

อย่างไรก็ตามแนวโน้มทั้งหมดที่ได้กล่าวมาเป็นเพียงการคาดการณ์ ที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญเกิดขึ้นกับสังคมไทยด้วยปัจจัยต่าง ๆ เช่น การเลือกตั้งที่เพิ่งผ่านมาไม่นานนี้ อนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยจะได้รับอิทธิพลจากประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจของประเทศไทย เสถียรภาพทางการเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างเท่าเทียม และความสามารถในการรับมือกับวิกฤตต่าง ๆ

บทบาทของนายหน้าอสังหาฯ หรือเอเจ้นท์

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อการอำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสำหรับบุคคลทั่วไป ธุรกิจ และนักลงทุน ซึ่งนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้นจะได้รับการฝึกฝนและอบรมเรียนรู้มาเป็นอย่างดี เพื่อทำหน้าที่เป็นตัวแทนทั้งในฐานะผู้ซื้อหรือผู้เช่า และผู้ขายหรือผู้ให้เช่าก็ได้ โดยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ดีจะต้องช่วยเหลือได้เรื่องต่าง ๆ เกี่ยวกับตลาดหรือกระบวนการซื้อขายได้เป็นอย่างดี เช่น แนะนำเรื่องราคาตลาด, สร้างแผนการตลาดเพื่อขายหรือเช่า, คัดกรองผู้ซื้อที่ดี, จัดการและนัดขอเข้าชมอสังหาริมทรัพย์, จัดการเอกสารต่าง ๆ หรือแม้แต่ช่วยเหลือในฝั่งผู้ซื้อหรือผู้เช่า เช่น ให้คำแนะนำอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในงบประมาณ, เสาะหาอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขที่ต้องการ, เตรียมเอกสาร และอื่น ๆ อีกมากมาย เมื่อกระบวนการซื้อขายหรือการเช่าเสร็จสิ้น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับค่าคอมมิชชั่นที่ตกลงกันไว้กับผู้ขายหรือผู้ให้เช่า