โฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์ที่ดินมีความแตกต่างกันอย่างไร?

ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

คุณสมบัติที่สำคัญ

ส.ค. 1

• มีคุณสมบัติเป็น “แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน” ยังไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ดินอย่างเป็นทางการ
• เป็นเพียงการแจ้งว่าผู้ครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใดอยู่

• สามารถอัพเกรดเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่มีความรัดกุมทางกฎหมายมากขึ้นได้ (น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก.)
• โอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ผู้ครอบครองต้องแสดงหลักฐานการส่งมอบเอกสารอย่างชัดเจน

น.ส. 2

• มีคุณสมบัติเป็น “ใบจอง” เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
• เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินชั่วคราวเท่านั้น
• ให้สิทธิ์เจ้าของที่ดินเพื่อการใช้งานและครอบครองที่ดินเท่านั้น
• จดทะเบียนกับนายอำเภอท้องที่

• อนุญาตให้เจ้าของที่ดินใช้และครอบครองที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วยเอกสารสิทธิ์ฉบับนี้ได้
• มีเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เมื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขก็จะสามารถขอออกเป็น น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ได้

น.ส. 3 ตราครุฑสีดำ

• มีคุณสมบัติเป็น “หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน” ที่ได้รับการอัพเกรดจาก น.ส. 2
• มีความรัดกุมทางกฎหมายน้อยกว่าโฉนด (น.ส. 4) หรือ น.ส.3 ก.
• ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินแบบทั่วไป การแบ่งเขตแดนมีความไม่แน่นอน ซึ่งจะไม่ชัดเจนเท่าเอกสารสิทธิ์ 2 ประเภทแรก
• ระบุเพียงรูปร่างที่ดินแบบลอย และจะได้รับการรับรองจากนายอำเภอท้องที่เท่านั้น

• สามารถอัพเกรดเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่มีความรัดกุมทางกฎหมายมากขึ้นได้
• มีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทอื่น ๆ
• ไม่สามารถใช้เพื่อซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้
• อาจมีความคลาดเคลื่อนในการระบุเขตแดนและขนาดของที่ดินได้

น.ส. 3 ก. ตราครุฑสีเขียว

• มีคุณสมบัติเป็น “การรับรองสิทธิครอบครองในที่ดิน” 
• มีลักษณะคล้ายโฉนด (น.ส. 4) แต่ไม่มีการแบ่งเขตที่ชัดเจน ยังไม่ใช่โฉนดฉบับจริง
• ใช้ภาพถ่ายทางอากาศในการระบุเขตแดน
• ออกโดยนายอำเภอท้องที่

• สามารถอัพเกรดเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) ได้ โดยไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ
• ให้ความคุ้มครองทางกฎหมายที่ค่อนข้างเข้มงวด
• การแบ่งเขตแดนด้วยภาพถ่ายทางอากาศอาจทำให้การแบ่งเขตแดนมีความคลาดเคลื่อนได้

น.ส. 5

• มีคุณสมบัติเป็น “ใบไต่สวน” ออกเพื่อแจ้งให้ทราบว่าที่ดินผืนนี้ได้มีการสอบสวนสิทธิ์ในที่ดินเรียบร้อยแล้ว
• ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
• รับรองจากนายอำเภอท้องที่เท่านั้น

• สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กันได้ แต่ต้องแสดงเอกสารฉบับนี้พร้อมกับ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก.
• หากไม่มีหลักฐานอื่นใดที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และนายอำเภอท้องที่ยังไม่ได้ทำการรองรับผลประโยชน์จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ใด ๆ ได้ ยกเว้นโอนเป็นมรดกเท่านั้น

อ.ช. 2

• เป็นเอกสารสิทธิ์การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม
• มีคุณสมบัติคล้ายกับโฉนดที่ดิน เป็นหลักฐานในการระบุความเป็นเจ้าของที่จะบอกรายละเอียดสำคัญไว้ เช่น ตำแหน่งที่ตั้งของอาคาร, เลขชั้น, เลขลำดับห้อง, แผนผังภายในห้อง, ขนาดพื้นที่ใช้สอย, ความสูงจากพื้นถึงเพดานห้อง และอื่น ๆ

• มีความแตกต่างกับโฉนด เนื่องจากในสัญญาซื้อขายห้องชุดจะมีการระบุไว้ว่า ผู้ครอบครองห้องชุดเป็นเจ้าของร่วมกับโครงการนั้น ๆ
• การโอนกรรมสิทธิ์จะสามารถดำเนินการได้หลังจากโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
• หากกู้ธนาคารชื่อในเอกสารสิทธิ์จะเป็นชื่อธนาคาร แต่ถ้าซื้อด้วยเงินสดก็จะจดกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของเจ้าของได้เลย

โฉนด (น.ส. 4)

ตราครุฑสีแดง

• เป็นหนังสือสำคัญที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมายปัจจุบัน
• ผู้ครอบครองที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์
• ระวางขนาดที่ดินได้อย่างถูกต้องและครบถ้วนที่สุด, พิกัดดาวเทียม GPS และเครื่องหมายแบ่งเขตแดนที่ชัดเจน

• สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
• มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นมาข้องเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ให้ความคุ้มครองทางกฎหมายที่รัดกุมและเข้มงวด
• ใช้เป็นหลักฐานในการแสดงสินทรัพย์และเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อได้