รีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร? จำเป็นขนาดไหนสำหรับคนผ่อนบ้าน?

“รีไฟแนนซ์บ้าน” เป็นหนึ่งในคำศัพท์ที่หลายคนน่าจะคุ้นเคยหรืออ่านผ่านตามาบ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน หรือคนที่กำลังผ่อนบ้านในขณะนี้ อาจเคยได้ยินมาบ้างว่าการรีไฟแนนซ์บ้านเป็นหนึ่งในกระบวนการทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการผ่อนชำระ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการผ่อนชำระ จากแนวโน้มคนซื้อบ้านในปัจจุบันอาจมีหลายคนที่ยังไม่เคยศึกษาอย่างลงลึกว่า ‘การรีไฟแนนซ์บ้าน’ คืออะไร? มีความจำเป็นมากน้อยแค่ไหน ทุกคนควรทำหรือไม่ หรือแม้แต่วิธีการขอรีไฟแนนซ์บ้านเป็นอย่างไร ในบทความนี้เราจะทำให้คุณคลายข้อสงสัยทั้งหมดนี้ไปได้แน่นอนค่ะ

รีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร?

การรีไฟแนนซ์บ้าน คือการขอลดดอกเบี้ยบ้านที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือนเมื่อสิ้นสุดสัญญากับธนาคารเดิม ด้วยการยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ที่ให้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า ซึ่งสามารถทำให้จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระรายเดือนลดลง ลดภาระทางการเงินในระยะยาวได้ และแน่นอนว่าระยะเวลาการผ่อนชำระหนี้ก็จะสั้นลงอีกด้วย โดยการรีไฟแนนซ์บ้านส่วนใหญ่จะทำก็ต่อเมื่อผ่อนชำระบ้านเป็นเวลา 3 ปีขึ้นไป เนื่องจากเมื่อครบอายุสัญญาทำให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ทางธนาคารเคยเสนอให้ จะถูกปรับมาเป็นดอกเบี้ยลอยตัวหรือ MRR [ดอกเบี้ยแบบ MRR คืออะไร?] ดังนั้นการขอรีไฟแนนซ์บ้านจะทำให้คุณสามารถปรับมาเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ได้อีกครั้งนั่นเอง ซึ่งนับว่าเป็นอีกวิธีหนึ่งที่ได้รับความนิยมสำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้าน และผู้ขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านสามารถเลือกธนาคารได้เองแล้วแต่ว่าธนาคารใดมีข้อเสนอที่เหมาะสมกับความต้องการของตน 

รีไฟแนนซ์บ้านจำเป็นแค่ไหน?

เมื่อดอกเบี้ยบ้านกำลังพุ่งสูงขึ้นอันเป็นเหตุมาจากอัตราเงินเฟ้อในประเทศที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยต้องปรับสมดุลทางการเงินเพื่อลดเพดานเงินเฟ้อให้ต่ำลง ด้วยการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยบ้าน จึงทำให้หลังจากระยะเวลา 3 ปีของสัญญาสินเชื่อบ้าน ผู้กู้จะต้องแบกรับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว อาจทำให้ต้องผ่อนชำระดอกเบี้ยสูงกว่าเงินต้นหลายเท่า หรืออัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระสูงกว่าอัตราตลาดในปัจจุบัน ซึ่งเรียกได้ว่าผ่อนชำระแต่ดอกเบี้ยแต่เงินต้นไม่ขยับ สถานการณ์ที่เกิดขึ้นเหล่านี้เองทำให้การรีไฟแนนซ์เป็นตัวเลือกที่จำเป็นกับเจ้าของบ้าน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำอีกครั้ง แต่การจะขอยื่นรีไฟแนนซ์ก็ต้องมีการทำเอกสารและเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ด้วยเช่นกัน

เป็นเจ้าของบ้านและคอนโดได้แล้ววันนี้

ข้อดีของการยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน

• อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม: จุดประสงค์หลักของการยื่นขอรีไฟแนนซ์นั่นคือการปรับลดอัตราดอกเบี้ย ตัวอย่างเช่น สัญญาสินเชื่อบ้านของธนาคารเดิมมีอัตราดอกเบี้ยที่ 5.5% และสัญญาสินเชื่อบ้านของธนาคารใหม่ที่ยื่นขอรีไฟแนนซ์เสนออัตราดอกเบี้ยที่ 3% ส่งผลให้การผ่อนชำระรายเดือนมีจำนวนลดลง หรือหมายความว่าจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยโดยรวมตลอดอายุสินเชื่อ
• เงินต้นหมดไวขึ้น: เมื่ออัตราดอกเบี้ยบ้านลดลง การผ่อนชำระรายเดือนจะส่งผลให้ยอดเงินต้นลดลงมากขึ้น และดอกเบี้ยที่ต้องชำระในงวดถัดไปก็จะลดลงอีก ตัวอย่างเช่น เดิมแล้วต้องผ่อนชำระเดือนละ 25,000 บาท โดยคิดเป็นดอกเบี้ย 15,000 บาท หมายความว่าเงินต้นจะถูกหักไปเพียง 10,000 บาทเท่านั้น แต่ในขณะเดียวกันเมื่อยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านจะหักเงินต้นถึง 15,000 บาท และหักดอกเบี้ยเพียง 10,000 บาท
• ลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน: นอกจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงแล้ว อาจมีการขยายระยะเวลาของสัญญาใหม่ เช่น สัญญาเดิมผ่อนชำระเดือนละ 25,000 บาท เป็นระยะเวลา 20 ปี แต่สัญญาใหม่ขยายเวลาเป็น 25 ปี ส่งผลให้การผ่อนชำระรายเดือนลดเหลือเพียง 18,000 บาท ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของธนาคารใหม่ด้วย

ข้อควรพิจารณาก่อนตัดสินใจยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน

• ถึงแม้ว่าสัญญาใหม่ที่ได้รับการขยายเวลาจะส่งผลให้ภาระในการผ่อนชำระลดลง แต่ในอีกแง่หนึ่งนั้นหมายความว่าคุณจะมีภาระผูกพันทางการเงินที่ยาวนานยิ่งขึ้น เนื่องจากระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้นจากเดิม ซึ่งในข้อนี้ควรพิจารณาอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าน
• ต้องเตรียมเอกสารใหม่เหมือนตอนยื่นกู้บ้านครั้งแรก ซึ่งมีความยุ่งยากและซับซ้อนในกระบวนการนี้ และยิ่งหากผู้กู้กลายเป็นผู้ตกงานในปัจจุบัน หรือเป็นฟรีแลนซ์ที่ไม่มีแหล่งรายได้หรือ Statement ชัดเจน อาจทำให้มีความยากลำบากในการเจรจากับทางธนาคาร และอาจทำให้ไปถึงขั้นที่ยื่นขอรีไฟแนนซ์ไม่สำเร็จได้
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการดำเนินการยื่นขอรีไฟแนนซ์ และอาจมีค่าปรับหากมีการไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด
• การรีไฟแนนซ์บ้านสามารถทำได้ทุก 3 ปี แต่ไม่ได้หมายความว่าต้องทำทุก 3 ปี ควรพิจารณาความเหมาะสมในเรื่องต่าง ๆ รวมถึงจังหวะของอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ทางธนาคารกำหนดในช่วงเวลานั้นด้วย
• การขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมเรียกว่า “รีเทนชั่น (Retention)” ข้อดีคือไม่จำเป็นต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารใหม่ให้ยุ่งยาก แต่ข้อเสียคือธนาคารเดิมอาจเสนอลดอัตราดอกเบี้ยบ้านให้ไม่มากนักเมื่อเทียบกับการรีไฟแนนซ์

เตรียมเอกสารเพื่อยื่นขอรีไฟแนนซ์

1. เอกสารประจำตัว: สำเนาทะเบียนบ้าน และสำเนาบัตรประชาชน ในกรณีที่มีคู่สมรสให้เตรียมของคู่สมรสด้วย

2. เอกสารทางการเงิน: หากเป็นพนักงานประจำมีเงินเดือน ให้เตรียมเอกสารดังนี้ สลิปเงินเดือนย้อนหลัง, หนังสือรับรองการทำงาน และสำเนารับรองการหักภาษี (50 ทวิ) [อ่านบทความการลดหย่อนภาษีบ้าน] แต่ในกรณีที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว จะต้องเตรียม สำเนารับรองจดทะเบียนการค้า, สเตทเม้นย้อนหลัง 6 เดือน, สำเนารายชื่อผู้ถือหุ้น และสำเนาแสดงภาษีซื้อขาย ภ.พ. 30

3. เอกสารหลักประกันสำหรับยื่นกับธนาคารใหม่: สำเนาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ที่บ่งชี้ถึงหลักประกัน, สำเนาสัญญาการซื้อขาย, สำเนาสัญญาเงินกู้จากธนาคารเดิม, สำเนาจำนองที่ดิน และสำเนาใบเสร็จการทำธุรกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับบ้าน

เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนแล้ว สามารถดำเนินการขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านตามวิธีการดังต่อไปนี้

1. ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารต่าง ๆ เพื่อค้นหาข้อตกลงที่ดีที่สุด

2. เปรียบเทียบความคุ้มค่าในรายละเอียดสัญญาเงินกู้ของธนาคารเดิมและธนาคารใหม่ ทั้งเรื่องดอกเบี้ยและระยะเวลา

3. เมื่อตัดสินใจเลือกธนาคารได้แล้ว ให้เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องที่กล่าวไว้ข้างต้น

4. ยื่นเอกสารขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ ขั้นตอนเหมือนการขอสินเชื่อใหม่

5. เมื่อทางธนาคารใหม่อนุมัติแล้ว นัดทำสัญญากับธนาคารใหม่ และนัดไถ่ถอนหลักประกันที่กรมที่ดินกับธนาคารเดิม (ต้องเป็นวันเดียวกัน)

ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นเมื่อยื่นขอรีไฟแนนซ์

1. ค่าปรับหากมีการไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด: โดยทั่วไปทางธนาคารจะมีการกำหนดเงื่อนไขในสัญญาสินเชื่อบ้านกับการไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด (เช่น บ้าน, ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโด) ก่อนระยะเวลาที่กำหนดไว้ เช่น 4 ปี หรือ 6 ปี โดยจะมีค่าปรับที่ผู้กู้ต้องชำระอยู่ที่ 2% - 3% ของจำนวนหนี้ที่คงเหลือ

2. ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น: หากการยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นได้รับการอนุมัติแล้ว ให้คุณเตรียมค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้

• ค่าประเมินหลักประกัน ประมาณ 0.25% - 2% (ได้รับการยกเว้นในบางธนาคาร)
• ค่าประกันอัคคีภัย ประมาณ 2,000 บาทต่อมูลค่าบ้าน 1 ล้านบาท
• ค่าประกัน MRTA (สามารถเลือกที่จะทำหรือไม่ทำก็ได้)
• ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (ได้รับการยกเว้นในบางธนาคาร)

3. ค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน: การรีไฟแนนซ์ก็คล้ายการขอกู้ใหม่ในวงเงินที่เหลืออยู่ จึงทำให้มีค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดินเหมือนตอนยื่นกู้ครั้งแรก นั่นคือค่าจดจำนอง 1% หรือค่าอากรแสตมป์ของวงเงินกู้ 0.05%

ทั้งนี้โปรดตระหนักว่าการรีไฟแนนซ์เป็นการดำเนินการทางการเงินที่สำคัญที่ควรได้รับการพิจารณาอย่างถี่ถ้วน นอกจากกระบวนการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องแล้วก็ยังรวมถึงเอกสาร ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมพร้อม และเวลาที่คุณต้องใช้ในการดำเนินการ เราขอแนะนำให้คุณปรึกษากับที่ปรึกษาทางการเงินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อก่อนการตัดสินใจใด ๆ เพื่อลดความเสี่ยงทางการเงินในระยะยาวค่ะ และสำหรับใครที่อยากเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดโดยไม่ต้องรอการรีไฟแนนซ์ สามารถค้นหาบ้านและคอนโดในฝันกับเราได้เลย เพียงแค่คลิกปุ่มด้านล่างนี้ค่ะ

ค้นหาบ้านและคอนโดในฝัน