ส่องการเติบโตของตลาดอสังหาฯ กรุงเทพมหานครปี 2561-2566

ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจมากมาย นับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา มีหลายเหตุการณ์ที่ส่งผลอย่างหนักต่อตลาด ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ตัวอย่างเช่นในแง่ของราคากลางเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นจาก 5.4 ล้านบาทในปี ปี 2565 มาเป็น 5.7 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งคิดเป็น +5.56% นอกจากนี้สิ่งที่น่าสังเกตไม่แพ้กันคือปริมาณอุปสงค์ที่สะท้อนถึงความสนใจของผู้ซื้อที่เพิ่มขึ้น โดยจำนวนลูกค้าเป้าหมายเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 159% ตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2566 ยิ่งไปกว่านั้นจำนวนอุปทานทั้งคอนโดและบ้านเพิ่มขึ้นอย่างน่าทึ่งจาก 1,516 ยูนิตในปี 2561 มาเป็น 5,188 ยูนิตในปี 2566 ส่งผลให้ดัชนีอุปทานกระโดดจาก 100 เป็น 251.92 

ซึ่งตัวเลขเหล่านี้ไม่เพียงแต่ชี้ให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความหลากหลายของตลาดเพื่อรองรับความต้องการที่มากขึ้นนั่นเอง และในบทความนี้เราจะสะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของตลาด ผ่านข้อมูลเชิงลึกตั้งแต่ปี 2561 - 2566 จากการรวบรวมข้อมูลด้านต่าง ๆ บนเว็บไซต์ Kaibaanthai

กลุ่มผู้ซื้อชั้นนำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ในปี 2565 และ 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในด้านสัญชาติของกลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มผู้ที่ให้ความสนใจในอสังหาฯ บนเว็บไซต์ของเรา ซึ่งในปี 2565 ประเทศไทยเป็นผู้นำในตลาดคิดเป็น 37.60% ของผู้ซื้อทั้งหมดในปีดังกล่าว ตามมาด้วยผู้ซื้อจากเมียนมาร์ สหรัฐอเมริกา อินเดีย และฝรั่งเศส อย่างไรก็ตามในปีต่อมาเทรนด์นี้มีการปรับเปลี่ยนเล็กน้อย โดยประเทศไทยยังคงอยู่ในแถวหน้าในตลาด (25.20%) และตามหลังมาด้วยกลุ่มผู้ซื้อจากสหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส จีน และอังกฤษ

นอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังสะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายของประเภทอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการขยับของราคากลางเฉลี่ยในแต่ละไตรมาสของปี 2565 และ 2566 อย่างเห็นได้ชัด ตัวอย่างเช่น ในไตรมาสแรกของปี ปี 2565 ราคาบ้านกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 4.24 ล้านบาท และในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ตลาดฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ พบว่าราคากลางเฉลี่ยพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 9.89 ล้านบาท โดยคอนโดยังคงครองตลาดได้เช่นเดิม แต่ก็มีสัดส่วนของบ้านแนวราบอยู่ที่ 7.10% จากยอดขายทั้งหมดในปีดังกล่าว

อุปสงค์และความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

ปริมาณอุปสงค์และราคามีอิทธิพลต่อกันและกัน แม้จะเกิดขึ้นท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยก็ตาม และนั่นอาจทำให้เกิดช่องทางที่เผยให้เห็นถึงกลไกที่ซับซ้อนในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยการหดตัวอย่างหนักในช่วงปี 2563 บ่งบอกถึงสภาวะตลาดที่ซบเซาในช่วงสถานการณ์ระบาดโควิด-19 และการเติบโตที่ตามมาในช่วงหนึ่งปีให้หลังก็เป็นสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด รวมไปถึงการกระตุ้นตลาดอย่างเข้มข้นในช่วงปี ปี 2565 เป็นต้นมาที่บ่งชี้อย่างชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นที่น่าจับตามองอยู่เสมอ

ในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา แต่ในด้านความต้องการคอนโดจะเห็นว่า คอนโดราคาไม่แพงได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งจะเห็นได้จากการเพิ่มขึ้นของกลุ่มคอนโดราคา 1 - 3 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้น 17.40% ในปี 2566 ในทางตรงกันข้ามกลุ่มบ้านหรูยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

การเปลี่ยนแปลงของตลาดในอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ 2561 - 2566

• การเปลี่ยนแปลงของปริมาณอุปสงค์: ในปี 2561 มีตัวเลขฐานลูกค้าเป้าหมาย 2,171 ราย ได้เติบโตขึ้นอย่างแข็งแกร่งเป็น 3,321 รายในปีต่อมา ซึ่งเพิ่มขึ้นมากถึง 53.02% แต่อย่างไรก็ตามในปี 2563 มีดิ่งฮวบอย่างรุนแรงถึง 55.79% ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจหลายประการรวมถึงสถานการณ์ของโควิด-19 และหลังจากนั้นก็ดีดตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในปีต่อ ๆ มา โดยมีฐานลูกค้าเป้าหมายถึง 6,340 รายในปี 2566 ที่ผ่านมมา ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 39.99% เลยทีเดียว
• ข้อมูลเชิงลึกด้านราคา: ความแตกต่างระหว่างราคากลางเฉลี่ยของอุปสงค์จากลูกค้าและการซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นเป็นที่น่าสังเกต สำหรับรายงานอุปสงค์จากลูกค้าพบว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดราบลดลงจาก 7 ล้านบาทในปี 2561 เหลือ 5 ล้านบาทในปี 2566 ในขณะเดียวกันราคาบ้านกรุงเทพฯ เฉลี่ยลดลงจาก 10 ล้านบาท ลงมาเป็น 8 ล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกัน อย่างไรก็ตามรายงานการซื้อขายจริงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 4.24 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2565 ขึ้นมาเป็น 9.89 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 3 ในปี 2566
• กลุ่มลูกค้า 5 อันดับแรกในตลาด: แม้จะมีระดับความสนใจในระดับสูงจากกลุ่มลูกค้าหลากหลายประเทศ แต่เมื่อทำการซื้อขายจริงอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้น ซึ่งประเทศไทยเป็นประเทศที่มีความสนใจสูงสุด เป็นแนวหน้าต่อเนื่องหลายปี ตามมาด้วยประเทศอื่น ๆ เช่น จีน, สหรัฐอเมริกา และกลุ่มประเทศในยุโรป อย่างไรก็ตามประเทศที่แสดงความต้องการซื้อเข้ามานี้ ไม่ได้หมายความว่าจะนำไปสู่การซื้อขายจริงเสมอไป โดยสิ่งนี้ได้ตอกย้ำถึงอุปสรรคที่อาจเกิดขึ้นหรือเปลี่ยนแปลงการตัดสินใจระหว่างทาง
• การวิเคราะห์ตัวเลขในแต่ละปีเผยให้เห็นอะไรในตลาด?: ปริมาณอุปสงค์ในปี 2563 มีการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด และราคาบ้านกรุงเทพฯ เฉลี่ยมีการปรับตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งอาจสะท้อนถึงสภาวะตลาดหรือข้อจำกัดด้านงบประมาณของผู้ซื้อ รวมไปถึงความสม่ำเสมอของผู้ซื้อชาวไทยที่เป็นผู้นำในตลาดตลอดมา แต่อย่างไรก็ดีความสนใจกลุ่มลูกค้าประเทศอื่น ๆ ก็ได้บ่งบอกถึงแรงดึงดูดที่น่าสนใจ

สัดส่วนความนิยมด้านต่าง ๆ ในตลาดอสังหาฯ ปี 2565 - 2566

อุตสาหกรรมด้านอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ซึ่งยูนิตมือสองได้รับความนิยมสูงสุดทั้งในปี ปี 2565 และ 2566 โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 57.66% และ 61.30% ตามลำดับ ส่วนที่เหลือจะเป็นยูนิตในโครงการใหม่และโครงการที่ขายแบบ Off-Plan ในขณะที่แรงจูงใจในการซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดพบว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อไปเพื่อการใช้งานส่วนตัว แต่อย่างไรก็ตามเหตุผลในการซื้อเพื่อการลงทุนก็ได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ด้วยเช่นเดียวกัน นอกจากนี้ข้อมูลเกี่ยวกับการเลือกขนาดห้องนอน บ่งชี้ว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนก็ยังคงได้รับความนิยมสูงสุดทั้งในปี 2565 และ 2566 โดยห้องสตูดิโอเพิ่มขึ้นจาก 6.82% เป็น 8.77% และยูนิต 4 ห้องนอนเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2.27% เป็น 8.77% ซึ่งอาจสะท้อนถึงความหลากหลายในกลุ่มผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยคนเดียว เป็นคู่ ครอบครัวขนาดเล็ก และครอบครัวขนาดใหญ่ที่กำลังมองหาพื้นที่เพิ่มเติมหรือตัวเลือกการอยู่อาศัยที่หรูหรามากขึ้น

ทำเลยอดนิยมในช่วงปี 2565 ได้แก่ คลองตันเหนือ, ห้วยขวาง, คลองตัน และคลองเตย และจากรายงานการซื้อขายพบว่าพื้นที่บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าต่าง ๆ ที่ผู้คนนิยมมากที่สุดได้แก่ ย่านอโศก, พระราม 9, ทองหล่อ, นานา และพร้อมพงษ์ ในขณะเดียวกันราคาขายต่อตารางเมตรในปีเดียวกันอยู่ที่ประมาณ 83,000 บาทต่อตารางเมตร (สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมแบบรายไตรมาสได้ที่รูปภาพก่อนหน้า) 

นอกจากนี้ในปี 2565 เน้นผู้ซื้อชาวไทย เมียนมาร์ อเมริกัน อินเดีย และฝรั่งเศสในฐานะนักลงทุนชั้นนำ ทำเลยอดนิยมอย่างอโศกและพระราม 9 มีความต้องการเป็นอันดับหนึ่ง โดยยูนิตแบบ 1 และ 2 ห้องนอนเป็นที่ต้องการมากที่สุด บ่งชี้ถึงความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เล็กกว่าและจัดการได้ง่ายกว่า

ตารางเปรียบเทียบกลุ่มลูกค้าที่สนใจซื้ออสังหาฯ และกลุ่มผู้ซื้อจริง 5 อันดับแรก เรียงลำดับตามสัดส่วน

จากรายงาน Kaibaanthai Insight เผยให้เห็นรูปแบบของข้อมูลที่ซึ่งได้รับความสนใจสูงจากกลุ่มผู้ซื้อบางประเทศ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีการซื้อขายจริงเสมอไป โดยช่องว่างระหว่างความสนใจและการซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นนี้อาจบ่งบอกถึงปัจจัยที่แตกต่างกันออกไป เช่น กลยุทธ์ในการลงทุน สภาวะเศรษฐกิจ หรือรสนิยมส่วนบุคคลที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อ

อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ จะเป็นอย่างไรในอนาคต?

จากรายงานของ Kaibaanthai Insight ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ บ่งบอกถึงอนาคตอันสดใสและน่าจับตามอง อีกทั้งยังสุกงอมไปด้วยโอกาสและกลยุทธ์การลงทุนที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ด้วยการเปลี่ยนแปลงด้านราคาและการดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อจากทั่วโลกได้มากขึ้น รวมไปถึงประเภทของอสังหาริมทรัพย์และช่วงราคาที่หลากหลาย ต่างล้วนชี้ไปยังตลาดที่จวนเข้าสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม ไม่ว่าจะต่อนักลงทุน เจ้าของบ้าน หรือผู้สรรค์สร้างนวัตกรรมใหม่ ๆ ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทุกภาคส่วนต่างก็มีบทบาทในการขับเคลื่อนทิศทางของตลาดได้อย่างมาก แน่นอนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับอาคารบ้านเรือนหรือที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงชุมชนและวิสัยทัศน์ที่ทรงอิทธิพลต่อตลาดอีกด้วย หากคุณอยากเป็นส่วนหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ คลิกปุ่มด้านล่างนี้เพื่อโลดแล่นไปกับบ้านและคอนโดที่เราภูมิใจนำเสนอแก่ผู้อ่านทุกคนค่ะ

ค้นหาบ้านที่ใช่ คอนโดที่ชอบ